최근 정부에서는 부동산 안정화를 위해 다양한 정책들을 내놓고 있다. 특히 서울시 내 노후 주택지 개발과 관련해서 많은 관심이 집중되고 있다. 이 중에서도 도시재생사업인 ‘소규모 재건축’ 제도가 주목받고 있다. 기존 정비사업과는 달리 용적률 인센티브 등 규제 완화 혜택을 받을 수 있고, 절차 또한 간소하기 때문이다. 이러한 장점 덕분에 최근 들어 전국 각지에서 소규모 재건축 사업 추진 움직임이 활발해지고 있다. 하지만 아직까지는 생소하게 느껴지는 만큼 정확한 개념 및 특징 파악이 선행되어야 한다. 따라서 이번 시간에는 소규모 재건축 사업에 대해 알아보고자 한다.
소규모 재건축이란 무엇인가요?
소규모 재건축이라는 용어는 말 그대로 작은 규모의 재건축 사업을 의미한다. 구체적으로는 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재건축사업 이렇게 세 가지 유형으로 구분된다. 먼저 가로주택정비사업은 도로나 기반시설 여건상 저층 주거지의 환경 개선이 필요한 경우 시행되는 사업이다. 해당 지역 면적 1만m2 미만, 단독주택 10호 또는 공동주택 20세대 이상이면 신청할 수 있다. 다음으로 자율주택정비사업은 단독주택 2채 이상 소유주들이 주민합의체를 구성해 스스로 주택을 개량하거나 건설하는 사업이다. 마지막으로 소규모재건축사업은 200세대 미만의 다세대·연립주택 단지에서 진행되며, 조합원수가 200명 미만이어야 한다.
소규모 재건축 사업의 장단점은 무엇인가요?
먼저 소규모 재건축 사업의 최대 장점은 빠른 사업 속도다. 앞서 언급했듯이 대부분의 재개발·재건축 사업은 최소 8년 이상 소요되지만, 소규모 재건축 사업은 4~5년 이내에 완료될 수 있다. 반면 단점 역시 존재한다. 우선 기부채납 비율이 높다. 현행법상 전체 연면적의 15% 이하 범위에서 공공임대주택을 공급해야 하는데, 이때 임대주택 의무비율만큼 건축물 높이 제한(층수) 상향 조정 혹은 용적률 인센티브를 제공받는다. 이로 인해 일부 단지는 층수제한 없이 고층 아파트로 지어질 수 있지만, 다른 한편으로는 그만큼 토지소유자에게 돌아가는 이익이 줄어들 수밖에 없다. 게다가 분양가 상한제 적용 대상이기 때문에 수익성이 떨어질 우려도 있다.
소규모 재건축 사업 시 유의사항은 무엇인가요?
가장 중요한 점은 안전진단 통과 여부다. 현재 국토교통부는 지난 2018년 12월 31일 발표한 ‘주거환경개선사업 활성화 방안’에 따라 2019년 상반기 안에 구조안전성 평가 비중을 40%에서 20%로 낮추고 대신 주거환경 중심 평가 비중을 60%에서 40%로 확대한다는 방침이다. 즉, 앞으로는 건물 노후도와 주차장 부족 문제 등 거주민 생활 불편 사항 위주로 심사하겠다는 뜻이다. 물론 그렇다고 해서 무조건 좋은 결과만을 기대할 수는 없다. 실제로 지난해 11월 한국토지주택공사(LH)가 경기 안양시에 위치한 연립주택 부지를 매입해 소규모 재건축 사업을 추진했지만, 결국 실패했다. 당시 LH는 이곳에 지하 2층~지상 19층짜리 아파트 7개 동 총 299가구를 지을 계획이었다. 그러나 현장실사 결과 지반 침하 현상이 발견되면서 정밀안전진단 용역비 부담 주체를 두고 갈등이 빚어졌다. 결국 시공사는 선정되지 못했고, 공사비는 고스란히 빚으로 남았다.