전세 계약기간 만료 후 집주인과 세입자 모두 아무말 없이 지나가게 되면 자동으로 계약이 연장되는 경우가 있다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 하는데, 이 때 임대인(집주인) 또는 임차인(세입자)에게 어떤 권리가 발생하는지 알아보고 주의해야한다.
계약만료 2개월 전까지는 서로 말을 해야하나요?
임대인(집주인) 입장에서는 임대차보호법상 최소 1개월 전까지만 통보하면 되기 때문에 굳이 미리 말할 필요가 없다. 하지만 임차인(세입자) 입장에서는 반드시 계약만료 6개월~1개월 사이에 이사통보를 해야한다. 그렇지 않으면 기존 계약조건 그대로 다시 재계약 된 것으로 보기 때문이다.
임차인(세입자) 사정으로 중도퇴실하게 될 경우 어떻게 되나요?
만약 임차인(세입자)이 개인사정으로 인해 중도퇴실 하게 된다면 새로운 임차인을 구해놓고 나가야 한다. 이때 중개수수료는 누가 부담할까? 원칙적으로는 새 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료는 임대인(집주인)이 부담하지만, 특별한 사유가 있다면 예외사항이 적용된다. 만약 해당 주택에 하자가 있어서 수리가 필요하거나 공과금 정산 등 복잡한 문제가 얽혀있다면 다음 임차인을 구하기 어려운 상황이므로 이러한 경우에는 임차인(세입자)이 중개수수료를 부담하기도 한다.
자동연장 되었을때 계약서를 새로 써야하나요?
임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) 에 따르면 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정되어있다. 즉, 위 사례처럼 만기 한 달 전까지 아무런 의사표시가 없었다면 이전 계약과 동일한 조건으로 자동연장 된다고 보는 것이다. 따라서 별도의 계약서를 쓸 필요없이 그냥 살면 된다. 다만, 앞서 언급했듯이 최초 계약 이후 몇 년 동안 계속 거주했는지 여부에 따라 차임증감청구권 행사여부가 달라질 수 있으므로 유의해야한다.
주택임대차보호법 상 전월세 보증금 증액한도가 5% 이내로 제한되어 있지만, 그렇다고 무조건 올릴 수 없다는 의미는 아니다. 예를 들어 현재 시세가 4억원이고 보증금이 2억원인 상태에서 주변시세가 많이 올라서 8천만원 인상을 요구한다면 최대치인 5% 한도 내에서 올리는 것이기 때문에 합법적으로 인정받을 수 있다. 그러나 반대로 현 시세가 7억원이고 보증금이 2억원인 상태에서 갑자기 주인이 “주변시세가 많이 올랐으니 보증금을 올려달라”고 한다면 어떨까? 이럴 경우에는 아무리 오른 시세라고 해도 상한선인 5% 이상 올리지 못하기 때문에 결국엔 거절당할 수밖에 없다.