최근 부동산 시장에서는 전세값 폭등과 매물 실종 등 여러가지 문제들이 발생하고 있다. 이에 정부는 7월 31일 전월세 상한제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 발표하였다. 이번 법안은 기존 세입자에게 2년+2년 총 4년의 거주기간을 보장하며 임대료 상승폭을 직전 계약액의 5% 이내로 제한하는 내용이다. 또한 집주인이 실거주를 원할 경우 임차인의 계약갱신 청구를 거부할 수 있도록 하는 조항도 포함되어있다. 그러나 이러한 정책 변화 이후 많은 논란이 일어나고 있으며, 현재까지도 찬반양론이 팽팽하게 대립하고 있다. 그렇다면 과연 어떠한 점이 쟁점이 되고 있는지 알아보고 향후 전망에 대해 살펴보도록 하자.
이번 법률안 발의 배경은 무엇인가요?
현재 우리나라의 주거시장은 크게 자가점유율과 월세 비중으로 나눌 수 있다. 먼저 자가점유율이란 자기 소유의 주택에 살고 있는 가구의 비율을 말한다. 통계청 자료에 따르면 2019년 전국 자가점유율은 60.0%이며 서울시의 경우 43.6% 수준이다. 반면 월세비중은 점점 증가 추세에 있고 특히 청년층의 경우 전체 소득 중 절반 이상을 월세로 지출하고 있는 실정이다. 따라서 최근 급증하고 있는 1~2인 가구 및 청년층의 주거 안정성 확보를 위해 현행 제도 개선이 필요하다는 지적이 제기되었다.
임차인 보호 강화라는 취지는 좋지만 부작용 우려도 있지 않을까요?
먼저 단기적으로는 전셋값 상승이라는 부작용이 나타날 수 있다. 이미 한국감정원 조사 결과에서도 지난 8월 첫째 주(8월 6일 기준) 아파트 전셋값은 0.13% 오르며 52주 연속 상승세를 이어가고 있다. 하지만 장기적으로는 오히려 긍정적인 효과가 기대된다. 우선 민간임대주택 공급 감소 방지효과가 예상된다. 앞서 언급했듯이 현 정부 들어 다주택자 규제강화 기조 속에 신규 등록되는 임대주택 물량이 급감했다. 이로 인해 올해 상반기에만 전년 대비 40% 가까이 줄어든 상황이다. 게다가 내년부터는 양도세 중과 조치 시행으로 인한 세부담 가중으로 매매보다는 증여나 임대사업등록 쪽으로 방향을 선회하는 경향이 강해질 것으로 보인다. 결국 앞으로 공공임대주택 재고량 확대 속도가 더욱 느려질 공산이 크다. 이렇게 되면 서민들을 위한 양질의 임대주택 공급 부족 현상이 심화될 수밖에 없다.
정부 입장에선 어떤 대책을 마련해야 할까요?
우선 세제혜택 축소 방안을 검토할 필요가 있다. 지금까지는 임대사업자 혜택 가운데 취득세 감면·재산세 면제·종합부동산세 합산배제 등 지방세특례제한법상 규정된 사항만이 적용됐다. 국회입법조사처 보고서에 따르면 2017년 말 기준 개인 임대사업자 약 39만명 중 75%가량이 공시가격 6억원 이하 주택을 보유하고 있었다. 즉 대부분의 사업자가 종부세 합산배제 혜택을 받고 있다는 뜻이다. 만약 이를 폐지한다면 상당수 미등록 임대사업자들이 자진해서 등록할 유인이 생길 것이다. 다만 일각에서는 과세 형평성 차원에서 종합부동산세 부과기준 상향 조정 요구도 나오고 있다. 아울러 고령 은퇴자 또는 저소득 무주택자에게는 재산세 부담 완화방안을 모색할 필요가 있다.